2022年一季度40城新房销售市场环比下跌25.84%，各地政府落实因城施策，房地产市场信心尚未得到有效修复。长期楼市需求减弱，新生儿变少、老龄化深入意味着后继的购买力不高，主力购房人群会随着时间流逝而逐渐减少，购房者交易杠杆极低，房价上涨主要是供给不足但并不会导致金融风险。

  房地产行业处于恢复阶段

  进入二季度，多城将展开新一轮集中供地，房企迎来拿地窗口期。记者梳理上市房地产企业2021年年报相关信息发现，房企对于2022年拿地多计划采取量入为出、精准投放的策略。

  专家认为，虽然房地产行业信心仍在修复过程中，短期偏谨慎态度难以逆转，但那些资金较充裕的企业，可考虑在竞争压力较小阶段积极获取优质地块，为未来发展储备土地。

  2021年部分企业继续积极拿地。万科、中国海外发展、华润置地、越秀地产等房企2021年新增土储价值维持在高位。越秀地产年报显示，2021年该公司新增234万平方米土地储备。据测算，2021年越秀地产拿地金额较2020年增长129%。也有部分房企在流动性压力下拿地较少，如富力地产2021年新增土地总可供销售建筑面积仅83.7万平方米。

  2021年积极拿地的房企基本可分为两类：一类是深耕区域型房企，主要是由于上半年长三角地区热点城市供地充裕。另一类则是类似龙湖集团、中国金茂等财务相对稳健的房企。

  对于2022年的拿地策略，谨慎投资、精准布局成为不少房企的共同选择。公司坚持多元化增储方式，坚持做高质量的投资，投向产业基础好的项目和安全边际高的城市，控制好投资的节奏。2022年越秀地产预计将花457亿元增加土地储备。旭辉控股集团董事长林中表示，不拿贵地、不拿错地、不做激进收并购，增加权益，减少合作拿地，加快土储周转。正荣地产管理层则在业绩发布会上表示，公司会阶段性地暂缓拿地，要降费控成本，解决当前流动性问题。

  从2022年以来的情况看，房企谨慎拿地的态度已在行动上有所体现。据统计，一季度百强房企中近七成企业未拿地。数据显示，一季度百强房企拿地总额为2271.6亿元，拿地面积同比下降59.3%。2022年房企拿地策略以量入为出、精准投放为主。当前房地产市场尚处于恢复阶段，房企拿地仍然较谨慎。

  多地楼市政策暖风频吹

  据不完全统计，今年以来，截止到4月5日，超65个城市出台楼市松绑政策，政策松绑内容主要涉及放松限购、取消或放松限售、降首付比例、降房贷利率、公积金贷款优惠、购房补贴、房企资金支持等。整体政策放松力度加大、速度加快。

  2022年3月1日，郑州市发布了《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，政策从支持合理住房需求，改善住房市场供给，加大信贷融资支持，推进安置房建设和转化，优化房地产市场环境五大层面出发，共19条相关政策。郑州也成为2022年首个放松限购、限贷调控政策的城市。政策发布后，从成交上看，市场成交有回升趋势，二手房市场被激活。

  3月30日，福州针对非五城区户籍家庭(含港澳台)在福州五城区购房，无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144平方米以下的普通住宅，购买后该房屋仍受限售政策影响。

  4月4日，兰州降低个人购买住房门槛，个人通过商业银行和公积金贷款购买首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%;加大住房公积金支持，个人通过公积金贷款购买住房，公积金贷款最高额度单身职工为60万元，双职工为70万元。

  此外，杭州、昆明、蚌埠、合肥、深圳、惠州、苏州、广州、中山等多地下调了房贷利率，珠海、保定、玉林、长春、泸州、南充、贵港、衡阳等地则出台了购房补贴政策。

  值得一提的是，4月2日，浙江衢州市同时取消限售和限购政策，为本轮房地产市场信心的提振再加一剂强心针，向市场传递出了积极的信号，意义较大。对于部分购房需求的释放具有一定的助推作用，楼市热度有望提升。

  虽然个别城市有回温表现，整体来看楼市小阳春不及去年同期，市场恢复速度不及预期，预计后续松绑政策城市不断扩容，且放松力度有望进一步扩大。

  二季度，房地产调控政策还将在哪些方面发力，全国楼市能否迎来全面企稳，是否还有迟到的“小阳春”成为各界关注的重点。