2022年1-3月多地新建住宅成交市场同比下降超40%，国内地方政府因城施策，调整楼市政策成为促进行业合理健康发展建议。清明假期市场情绪整体仍较低迷，购房者置业预期较弱，但热点城市在前期积压的需求逐渐释放下，市场已进入恢复通道。个别热点城市成交面积有所增长外，多数城市成交规模均同比下行。

  全国60多地出台楼市支持政策

  从购房补贴到放松限购限售，各地因城施策放松房地产调控的方式愈加多样化，多个省会城市也接连出台楼市放松政策。

  据不完全统计，2022年以来，已有超60个城市出台楼市松绑政策，政策内容主要涉及取消/放松限购及限售、降首付比例、降低房贷利率、公积金贷款优惠、购房补贴、房企资金支持等。从3月至今，已有多城宣布放松或取消限购限售，从补贴类鼓励性政策到对“五限”政策的逐步松绑，房地产调控已进入新阶段。

  在放松限购方面，目前，南昌大专以上学历人员可以不迁户口，提供租赁和学历证明即可购房，郑州鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房，兰州也于4月5日发布类似政策，大连、淄博等城市则开始放开落户，均不同程度的松绑限购政策。

  位于浙江西部的城市衢州，成为了这一轮明确取消限购限售的城市。4月1日，浙江省衢州市政府发文取消限购政策，并松绑了限售政策，成为今年全国首个同时放松“两限”的城市。

  在此之前，本就没有限购的哈尔滨于3月23日公开取消了限售政策。4月初，河北秦皇岛也解除了楼市限购，外地购房者无需提供当地纳税、社保缴纳相关证明，福州也提出非本地户口家庭无需提供医社保或纳税证明，可购买一套普通住宅。

  从市场情况来看，多家机构认为，近期调控松绑的城市，大多为楼市销量下滑，库存较大的城市。总体上，目前的限购政策仍然相对严格，但随着“鼓励合理住房需求”、“因城施策”等宏观表述逐渐落实，部分市场需求不足的城市可能类似郑州用“投靠”等政策放开限购条件。

  目前热点城市还将保持调控稳定，限制性措施不会大幅度退出，并且，不要对限制性措施退出有太大的效果期望。当下，购房者预期不稳，收入前景看淡，疫情冲击等才是制约楼市最关键的因素，这些问题短期内还将继续影响楼市成交。

  在取消限制性政策之前，购房补贴、放松限贷尤其是公积金贷款的额度、首付比例调整出现率十分频繁。在购房补贴方面，昆明、玉林、湖州等城市提出了针对不同群体的补贴政策。保定、南充、长春等城市为吸引人才提供2-50万元不等的住房补贴，四川绵阳继甘肃临泽、江苏海安之后，针对多孩家庭购买新房按建筑面积给予每平方米200元的财政补贴，长春等城市则提高了农民进城购房的补贴标准。

  除了对购房者直接给予现金补贴外，部分城市还以购房契税形式给予补贴，且补贴人并不限于人才政策范围，如南宁、惠州、柳州、玉林等城市，补贴比例在20%-50%不等，南宁甚至提出本市教职工可获得100%的契税补贴(首套、二套均可)。

  据统计，2022年1季度，已有18城放宽了公积金贷款政策，马鞍山、衢州、南宁、晋中、东莞、唐山、南昌、中山、贵州等11城调升公积金贷款额度。北海、南宁、晋中、福州下调公积金贷款首付比例，济南、青岛、福州等城市则放宽公积金异地贷款政策。实际上，从去年下半年开始，“购房补贴”“调整公积金额度”等调控词汇就与三四线城市捆绑出现，但今年以来密集的调控政策释放出明显信号：信贷政策的放松以及二线城市的加入。

  据了解，2022年以来，已有重庆、菏泽、南宁等9市下调首付比例，深圳、广州、南京、杭州、苏州等核心城市则大幅下调了房贷利率、缩短审批放贷周期，满足居民合理信贷需求。如苏州首套房贷利率已降至4.6%，为这个二线核心城市近5年来的新低;深圳的首套也下调至4.9%，目前为一线城市中最低。

  4月份，各地因城施政的调整楼市政策仍在继续。至今的一周时间内，就有兰州、衢州、绵阳、福州、南宁、秦皇岛等6个城市放松楼市调控政策，其中一半为二线省会城市。调控政策松绑后，能否让市场成交开始回暖，也需要看各城市的实际情况。

  哈尔滨是去年10月提出以购房补贴、给房企减负打响 “救市”第一枪的省会城市，今年又再度提出取消限售继续提振楼市，但据克而瑞数据统计，截至今年2月底，哈尔滨去化周期仍大于30个月，且库存量同、环比继续增加，短期内楼市放松政策效果并不明显，当然这也与这座城市受疫情影响、人口流出等因素有关。

  西部核心城市重庆的楼市刺激政策则有明显成效。自去年底有部分区曾提出契税补贴，叠加今年下调首付比例后，在克而瑞监测的30城中，重庆今年3月的库存量减少，去化周期为8.1个月，较上月同期下降25%，与海口、宁波、西安一起成为少有的去化周期下降城市。

  在价格方面，国家统计局数据显示，2月份，重庆新房价格以8.5%的同比涨幅连续五个月排名第一。2022年首个下场“救市”的省会城市郑州于在3月2日颁布了19条新政，涵盖松绑限购、限贷，重启货币化安置、吸引人才等多项支持政策。

  这次政策出台1个月后，郑州二手房市场已有明显回暖。据贝壳研究院数据显示，3月郑州市场的周均带看量环比增长52%、周均成交量环比增长95%。另据克而瑞数据统计，3月份郑州整体成交面积为46万平方米，虽比去年同期仍下滑36%，但环比2月大幅增长了91%。

  尽管存在季节性修复影响，但郑州市场的改善依然明显。最近出台大幅楼市支持政策的是西部省会城市兰州。4月4日，兰州出台与郑州“十九条”极为相似的放松调控政策，涵盖降低个人购房门槛、提高公积金贷款额度、取消“认房又认贷”、放松区域限购以及放宽限售等政策。

  省会兰州的动作快速传递到甘肃全省。4月6日，甘肃省住房资金管理中心发布通知称，省内住房公积金个人住房贷款最高额度由已婚缴存职工60万元调整为70万元;单身缴存职工50万元调整为60万元。

  对于兰州的公积金贷款新政，业内人士指出，此前江西省住房保障和公积金管理中心发布过通知，上调省直单位住房公积金租房提取额度和贷款最高额度，但严格说和普通工薪阶层的公积金政策是有差异的，所以甘肃成为全国第一个省级提高公积金贷款额度的省份。

  据此也可以认为，后续各地政策方面，将会形成一省一策、一城一策等模式，不断对省和各城市房地产的发展形成支撑作用，有助于促进全方位的政策放松。各省级相关房管和金融部门也应该有紧迫感，多出台一些有助于激活市场需求、降低购房成本的政策，真正促进二季度房地产市场的活跃。从目前各地出台的调整政策来看，基本都是较为精准的楼市支持政策，能直接促进楼市恢复信心，保障购房者合理住房需求。

  新房二季度迎供应高峰

  值得注意的是，二季度不少重点城市商品住宅将迎来供应高峰。业内人士认为，供应放量叠加政策利好，有望推动二季度新房市场成交规模环比回升。

  一方面，2021年核心一二线城市推行集中供地，根据不同城市项目开工、开售周期，以及2021年集中供地地块成交开工情况，2022年二季度将成为第一个集中入市的时间点。另一方面，一系列利好措施释放积极信号，房企、购房者的信心在逐步恢复。

  供应放量下，二季度一线城市楼市整体成交量有望稳中有增。各城市核心区域内的新盘入市将带动市场成交量稳步上行。

  需求端和供给端政策齐发力稳市场、防风险，叠加疫情防控料取得积极效果，积压的需求有望逐步得到释放，热点一二线城市以及东部城市群的部分三四线城市房地产市场有望率先企稳。